Modernisasi REIT: Solusi Efektif untuk Perputaran Modal Pengembang Properti

JAKARTA, iNewsTangsel.id - Salah satu tantangan terbesar yang dihadapi oleh pengembang properti di Indonesia adalah tingginya nilai aset yang dimiliki, namun tidak selalu diimbangi dengan ketersediaan kas yang cukup. Akibatnya, perputaran modal menjadi hambatan dalam memperluas pengembangan bisnis ke daerah strategis lainnya.

Pendapatan pengembang properti biasanya bersumber dari dua aspek utama:

1. Penjualan properti, seperti perumahan atau apartemen yang dirancang untuk dijual langsung.

2. Pendapatan berulang (recurring income), seperti sewa dari gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, atau mal.

Namun, tingginya nilai properti membatasi jumlah pembeli potensial yang mampu melakukan transaksi langsung. Abdullah Syarifuddin, pakar real estat dari Universitas Cornell, menekankan pentingnya solusi inovatif untuk mengatasi kendala perputaran modal ini.

“Skema Real Estate Investment Trust (REIT) modern menawarkan solusi bagi pengembang untuk menjual sebagian aset tanpa kehilangan manfaat ekonomi dari properti tersebut,” ujar Abdullah dalam wawancara pada Rabu (22/1).

Cara Kerja REIT

Melalui REIT, pengembang dapat mengubah aset properti menjadi saham yang diperdagangkan di pasar modal. Misalnya, pengembang memiliki mal senilai Rp10 triliun. Properti tersebut dapat dialihkan ke REIT, yang kemudian mengonversinya menjadi 10 juta lembar saham senilai Rp1 juta per lembar.

Dari sini, pengembang dapat menjual 4 juta saham kepada publik untuk memperoleh dana Rp4 triliun, sambil tetap memiliki 6 juta saham dan menerima pendapatan dividen. Jika mal menghasilkan pendapatan bersih Rp100 miliar per tahun, dan REIT membagikan 100 pendapatan sebagai dividen, pengembang dengan 6 juta saham akan memperoleh dividen sebelum pajak sebesar Rp60 miliar.

“REIT modern mewajibkan distribusi minimal 90 dari pendapatan kena pajaknya kepada investor. Pajak atas pendapatan ini dipungut langsung dari investor saat pembagian dividen, sehingga lebih efisien,” tambah Abdullah.

Manfaat Pajak bagi Negara

REIT tidak hanya menguntungkan pengembang, tetapi juga meningkatkan penerimaan negara melalui pajak. Ketika saham senilai Rp4 triliun dijual ke publik, negara dapat memperoleh pajak penjualan sebesar 2,5, yaitu Rp100 miliar.

Selain itu, konversi properti menjadi saham REIT mendorong volume transaksi di pasar modal, yang berpotensi meningkatkan penerimaan pajak lebih besar dibandingkan penjualan properti secara langsung.

Kendala pada Skema DIRE

Indonesia telah memiliki skema serupa bernama Dana Investasi Real Estat (DIRE). Namun, Abdullah menilai bahwa DIRE belum optimal karena menghadapi beberapa kendala, seperti inefisiensi, struktur bisnis yang kaku, dan beban pajak yang tidak kompetitif.

“Modernisasi DIRE diperlukan agar lebih fleksibel dan sejalan dengan prinsip REIT modern. Dengan demikian, pengembang dapat lebih mudah mengakses modal, sementara negara dapat memaksimalkan potensi penerimaan pajak,” jelasnya.

REIT adalah instrumen strategis yang mampu menghubungkan aset properti bernilai tinggi dengan pasar modal, sekaligus meningkatkan aktivitas ekonomi nasional. Abdullah menegaskan, “Modernisasi REIT tidak hanya menguntungkan pengembang dalam perputaran modal, tetapi juga mendorong pertumbuhan ekonomi yang inklusif dan berkelanjutan.”